Berechnungen zum Einheimischenmodell der Stadt Geisenfeld




Etwas vorab: Dieser Text soll das relativ komplizierte Thema einigermaßen verständlich machen. Ich versuche, das Modell hier den Tatsachen gemäß zu erklären. Der Grund: Viele kennen die Grundlagen des EH-Modells und dessen Auswirkungen überhaupt nicht. Trotz intensiver "Recherche" können natürlich auch Fehler enthalten sein, außerdem besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit des Textes! Einen Antrag auf einen Bauplatz im Einheimischenmodell kann jeder stellen. Es müssen aber bestimmte Kriterien erfüllt werden. Hierfür gibt es ein Formular bei der Stadt Geisenfeld, welches ausgefüllt werden muß. Entsprechend dem Ergebnis der Beurteilung und der Genehmigung durch den Stadtrat wird dann so ein Bauplatz genehmigt, bzw. der Antragsteller bei Nicht-Verfügbarkeit von Bauparzellen in eine Warteliste eingetragen. Gegebenheiten: Wie in der Richtlinie nachlesbar, wurde 1995 in einen Beschluß des Stadtrates festgelegt, daß bei der Umwandlung von landwirtschaftlicher Fläche in Bauland (erstmaliges Schaffen von Bauland) das Einheimischenmodell anzuwenden ist. Hierbei kauft die Stadt vorab 40% einer solchen Fläche zum Bauerwartungslandpreis. Dieser Preis wurde vom Stadtrat festgelegt und beträgt 30% des Baulandpreises (=fertiges Bauland ohne Erschließung). Kosten der Erschließung: 1. Kanalisation: Die Herstellungkosten dafür belaufen sich regulär auf 2,2 Euro für jeden Quadratmeter Grundfläche. Gibt es die Möglichkeit Regenwasser einzuleiten nicht oder wurde es von der Stadt verboten, dann sinkt der Satz auf 0,64 Euro/m². Dazu kommen noch die Kosten für die Geschoßfläche der zukünftigen Bebauung. Das sind 14,77 Euro/m² für 40% der Grundfläche. Beides wird von der Stadt per Bescheid eingehoben. 2. Straße: Die Erschließungskosten für Straße, Beleuchtung, Straßenentwässerung, eventueller Grunderwerb, Bepflanzung, Gehweg, etc. betragen etwa 20 bis 25 Euro/m². Auch dieser Betrag ist an die Stadt zu zahlen. Die gesamten Erschließungskosten der Stadt für einen Quadtratmeter bewegen sich somit in einem Rahmen von etwa 30 bis 40 Euro/m² - 35 Euro/m² ist als realistischer Wert anzusehen. Diese Kosten sind ein Durchlaufposten, d.h. sie müssen vom Besitzer bezahlt werden, sie werden aber in der Regel beim Verkauf weitergegeben - die Stadt macht das so. Sonstige Kosten: Zu den o.g. Kosten kommen nun noch die Anschlußkosten für Strom-, Gas-, Wasser- und Telefon (evtl. noch andere), welche aber direkt an die entsprechenden Gesellschaften zu zahlen sind. Diese kann ich nur ungefähr berücksichtigen - ich vermute etwa 5000 Euro pauschal pro Bauplatz. Das Rechenbeispiel: Angenommene landwirtschaftliche Fläche: 1000 m² Verkaufspreis Bauland lt. Richtwertliste LRA: 160.- Euro + Erschließung Verkaufspreis Bauland EH-Modell: 125 Euro/m² + Erschließung Die Stadt kauft 400 m² für 19200.- Euro. (40% von 1000 m²=400 m² für 30% von 160 Euro/m² = 48 Euro/m²). Davon wird der Anteil für öffentliche Flächen abgezogen = 160 m² (etwa 40%). Der Stadt bleiben somit 240 m² Nettofläche. Diese Fläche muß die Stadt im Rahmen des EH-modells für momentan 125.- Euro/m² verkaufen. Es entsteht somit ein Erlös von 30000 Euro (240m² x 125 Euro/m²) und somit ein Gewinn von 10800 Euro (Erlös - Kaufpreis). Dem Besitzer bleiben 600 m² (60%) von welchen der Anteil für öffentliche Flächen abgezogen wird, das sind 240 m². Er hat also noch 360 m² und die 19200 Euro aus dem Verkauf an die Stadt. Wenn diese 360m² verkauft werden entsteht ein Gewinn von 57600 Euro (160 Euro/m² VK x 360 m²). Rechnet man dann den Erlös aus dem Verkauf der 400m² an die Stadt hinzu, dann beträgt der Erlös 76800 Euro. Hier müßte noch der landwirtschafltiche Grundwert von etwa 3 bis 6 Euro/m² abgezogen werden, was den Gewinn des Besitzers um fiktiv etwa 1800 bis 3600 Euro schmälert. Es bleiben somit etwa 74000 Euro für den ehemaligen Eigentümer über. Von diesem Gewinn ist noch die Erschließung abzuziehen, falls die Fläche im Besitz des ursprünglichen Besitzer bleibt. Erschließungskosten: Diese belaufen sich bezogen auf dieses Beispiel für seine eigene Fläche auf insgesamt etwa 12600 Euro (360m² x 35 Euro/m²). Steuerlicher Aspekt: Sofern sich die Ausgangsfläche im Betriebsvermögen befindet (was überwiegend der Fall ist), ist hier noch ein Steuer-Anteil von etwa 20 bis 45% an das Finanzamt abzuführen, wenn es in den Privatbesitz übergehen soll. Dieser Anteil steigt oder sinkt mit der Einkommenssituation des Besitzers. Nur so oder auch über weichende Erben kann Grund und Boden aus einem Betrieb herausgeslöst werden. Die Versteuerung des Erlöses aus dem o.g. Bauland kostet etwa 11000 bis 25000 Euro. Gesamtbetrachtung: Unter Berücksichtungung aller Aspkete und nach Abzug der 5000 Euro für die o.g. sonstigen Kosten verbleiben (als durchschnittlicher Wert) etwa 38000 Euro beim Besitzer! Die Stadt deckt seine sämtliche Kosten und danach bleibt ihr noch etwas übrig - ein Bereichungsmodell eben! Abschließend möchte ich noch anfügen: Es ist auch zu beachten, daß die Stadt nicht 100% der Erschließungkosten umlegen kann sondern es bei so einer erstmaligen Erschließung "nur" 90% sind. Die Stadt trägt also 10% der Erschließungskosten. 90% der Kosten trägt somit der Anlieger. Bei einem zukünftigen Ausbau der relevanten Straße wird das Verkehraufkommen berücksichtigt, der Anteil von Stadt und Anlieger ist dann variabel. Mit der oberflächlichen Aussage - "Von den Grundbesitzern kann man diese Solidarität erwarten, die bekommen eh einen Haufen Geld geschenkt" - hat der Aussenstehende unrecht. Jeder sollte diese Sache nämlich mal ganz ehrlich auf sich selber anwenden. Ich sage dazu: Die Grundbesitzer verschenken mit dem EH-Modell ihr Geld. Aber ohne diese Flächen geht es nun mal nicht, denn dann hätte die Stadt keine Entwicklungs- und auch keine Ausweitungsmöglichkeit. Ich sehe für die nähere Zukunft sogar eine Verknappung von Bauland. Und dann braucht die Verwaltung auch nicht bei Nachbarkommunen zu "erwähnen",daß sie keine Flächen zur Bebauung mehr erhält! Außerdem wollen die Besitzer nicht (und wer will das überhaupt), daß sich jemand an seinem Eigentum bereichert. Eigentum, das Generationen zuvor im Besitz gehalten haben. Das versteht natürlich nur jemand, der etwas sein eigen nennt und dessem inneren Wert auch schätzt. Für einen Landwirt ist sein Acker keine Ware - er ist seine Wirtschaftsgrundlage! Es sollte nicht vergessen werden, daß die Besitzer nicht gezwungen werden können, beim EH-Modell mitzumachen. Nur die Verwaltung und dann der Stadtrat entscheiden, ob und in welcher Form es ein Einheimischen- / Baulandmodell gibt! Der Stadt Geisenfeld sind lt. HH-Plan 2011 durch Grundstücksverkäufe 3,2 Mio Euro zugeflossen. Es ist zum Teil das Geld das sie nun in die Umgehung steckt - und damit den Besitzern Flächen per Zwangs-Flurbereinigung nimmt! Das EHM wird auch bei kleinen Flächen angewandt. Wenn jemand also einen Platz hat der 1000m² groß ist, dann wird er nachher durchschnittlich nur noch 360m² haben. Darauf kann er nicht bauen - er muß erst was dazukaufen. Gegenfrage: Warum verändert die Stadt das EHM-Modell nicht, wenn ihr sowieso nur eine niedrige 4-stellige Summe übrig bleibt.